Vítejte v Hypotečním průvodci Úrokovými sazbami

Úrok je peněžitá odměna za půjčení peněz.

Výše úrokové sazby je podkladem pro výpočet splátky. Je několik matematických způsobů výpočtu úroků, ale dá se říci, že čím vyšší je úroková sazba, tím je vyšší měsíční splátka.

Nejčastěji se můžeme setkat s dvěma typy splácení – Anuitní a Regresivní.

Anuitní

Anuita je stálá platba v pravidelných časových intervalech – platíme stále stejnou částku po předem dohodnuté období (fixaci). Bližší detaily naleznete zde. Měsíční splátka hypotéky se nemění, zato se po každé splátce mění poměr mezi úmorem a úrokem – tedy částkou, která umořuje jistinu a úrokem bance.

Úroková sazba má výrazný vliv na výši splátky hypotéky. Je víceméně jasné, že vyšší úrok znamená vyšší splátku. Zároveň také vyšší úrok znamená více peněz pro banku a méně na snížení zůstatku. Nejlépe si ukážeme na příkladu pro splácení hypotéky za pět let ve výši 5 000 000 Kč při splatnosti 30 let.

Regresivní

Regresivní typ splácení je málo běžný a je nejčastěji spojován s variabilní úrokovou sazbou hypotéky. Principem regresivního splácení je zachování stejné hodnoty úmoru – jistiny po stanovený časový interval. Pro jednoduchý příklad: pokud bude doba splatnosti 10 let – 120 měsíců, potom každý měsíc bude tvořit jistina přesně 1/120 původní vypůjčené částky. Úrok se dopočítává po každé splátce a tedy splátka je každý měsíc jiná.

Tato metoda splácení má dvě podstatné výhody – svou jistinu splatíte rychleji a splátka je každý měsíc o zlomek menší. Nevýhodou je vyšší finanční náročnost ze začátku splácení, přibližně o 20%. V našem příkladu můžete vidět, že úroková sazba nemá vliv na rychlost splácení jistiny, ale znatelně ovlivňuje celkovou splátku.

A co je lepší?

V praxi se s regresivním splácením setkáte velmi málo. Ne všechny banky umožňují tento typ splácení, ovšem pokud je Vašim cílem splatit jistinu rychleji a zaplatit nižší úrok – potom je regresivní způsob lepší. Musíte ovšem počítat s vyššími splátkami. Pokud hledáte jednodušší a méně finančně náročné řešení – zvolte klasickou anuitní splátku.
V podstatě se setkáte s regresivním splácením pouze u variabilní úrokové sazby. Nicméně některé banky mají v nabídce také regresivní splácení u klasických fixních úrokových sazeb a proto je lepší promyslet obě varianty. Rádi Vám poradíme při výběru a podle Vaší představy Vám nabídneme individuální řešení. Stačí se zeptat zde.

Fixní a variabilní úroková sazba

Máme dva typy úrokových sazeb a to fixní a variabilní. Názvy napovídají samy za sebe, fixní úroková sazba je neměnná po určitou dobu a variabilní se může měnit za předem dohodnutých podmínek v návaznosti na PRIBOR.

Fixní úrokové sazby

Nejběžnějším typem úrokové sazby je sazba fixní. Úroková sazba, kterou odsouhlasíte při sjednávání úvěru, zůstane neměnná po dobu, kterou si zvolíte – zafixujete úrokovou sazbu na X let. Je třeba vždy pamatovat na sankce za nedodržení fixace, pokud byste chtěli prodat nemovitost dříve než v období výročí fixace. Drtivá většina fixních období v ČR je 3 nebo 5 let. Pro kratší fixační období (1 nebo 2 roky) případně pro delší (7 let, 10 let a více) musíte počítat s vyšší úrokovou sazbou.

Výhodou fixace úrokové sazby je zajisté fakt, že Vás růst úrokových sazeb ve fixačním období netíží. V současné době je mezibankovní úroková sazba, kterou vyhlašuje ČNB a od které se odvíjí úrokové sazby na hypotečních úvěrech, na historickém minimu a to 0,05%. Je zde tedy minimální prostor pro to, aby se úrokové sazby ještě snižovaly a všeobecný názor je takový, že se úrokové sazby budou výhledově zvyšovat. Kdy, na jak dlouho o kolik záleží na ekonomickém vývoji.

V porovnání s variabilními úrokovými sazbami jsou fixní sazby vyšší. Druhou nevýhodou je komplikovanější splacení, pokud budete chtít splatit zůstatek jindy než ve výročí fixace. Také nemůžete těžit ze snížení úrokových sazeb na trhu, nicméně tento faktor můžeme pominout vzhledem k už tak dosti nízkým sazbám.

Variabilní úrokové sazby

V době vyšších úrokových sazeb a v období snižování byly variabilní sazby velmi oblíbeny. V současné době, když se úroková sazba ustálila na svém minimu, jsou méně atraktivní. Důvodem je to, že pokud jsou úrokové sazby vyšší, řekněme kolem 4%, nemá smysl fixovat na delší časové období, protože je zde výhled na snižování sazeb. Zatímco nyní jsou úroky mezi 2,5%-3%, pravděpodobně se již snižovat nebudou ale sazby půjdou opět nahoru. Proto je lepší v době nižších úrokových sazeb zvolit delší fixační období.

Samozřejmě variabilní úroková sazba má řadu výhod. Při této sazbě můžete hypotéku zpravidla splatit rychleji a bez zbytečných sankcí, úrokové sazby jsou nižší než u fixních sazeb a pokud jste ochotni průběžně sledovat vývoj úrokových sazeb a předběžně odhadnout vývoj – bude tato varianta levnější. Vždy totiž můžete přejít z variabilní úrokové sazby na fixní, takže pokud se úrokové sazby začnou zvedat bude třeba sazbu zafixovat.

Nejlépe však uděláte, pokud svůj záměr proberete s naším hypotečním poradcem. Vyslechneme si Váš záměr a podle všech možností Vám nabídneme nejlepší řešení.